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今天,另类资管巨头黑石披露2022年二季报,黑石总资产束缚范围(AUM)抵达9408亿美元,折合群众币6.3万亿,同比伸长38%。最亮眼的是黑石房地产投资,抵达了3200亿美元,占总资产束缚范围34%。本文将梳理黑石掘金不良资产的投资逻辑及经典案例。以期我邦资产束缚公司有机遇逆势而行,化解社会危急、提拔资产代价并制造新的发达契机。
另类投资(Alternative Investment)是股票和债券等投资器械以外的非主流投资器械的总称,时时蕴涵房地产基金、证券化资产、对冲基金、私募股权基金、大宗商品、艺术品等,另外也蕴涵欧美古代市集和新兴市集的股票和债券。邦际另类投资机构即正在邦际市集上从事另类投资的类型机构。
邦际闻名另类投资机构众兴办于20世纪晚期,体验过众次经济、金融危急的浸礼,由处于边际位置的“另类”机构,渐渐发达成为向有需求的企业供应媲美股票市集和银行信贷市集的众元化金融办事的苛重金融机构。这些另类投资机构对金融市集和实体经济的影响力不停巩固,成为环球经济谢绝轻视的力气。
邦际另类投资机构的交易规模时时蕴涵卓殊时机投资、机遇信贷、逆境债券、杠杆收购、典质融资、夹层融资、过桥贷款、REITs、高级贷款、次级债务、DIP融资、高收益债、可转换证券、私募股权、对冲基金、投资接头等。另外,各另类投资机构投资形式各具特点。比如,黑石集团擅长举行私募股权杠杆收购;KKR擅长发行垃圾债举行束缚层杠杆收购,即所谓的“门口的野生番”;橡树血本很少直接接触实体企业,而是擅长正在血本市集举行机遇投资。
邦际另类投资机构的苛重交易划分为若干板块,个中,房地产及另类信贷是两大极为苛重的板块,越发是另类信贷板块,往往正在资产束缚范围上吞噬较大比例。
邦际另类投资机构中,以不良资产举动苛重交易的并不众,但往往都市主动或被动的举行不良资产投资。不良资产也往往没有稀少的板块成立,而是蕴涵于其他交易板块之中,或存正在于区域、行业基金之中。
邦际另类投资机构的不良资产投资形式时时蕴涵卓殊时机房地产投资、逆境投资、(单个事情激发的)卓殊时机投资、能源卓殊时机投资、机遇信贷等。
黑石集团及橡树血本擅长举行卓殊时机房地产投资、能源卓殊时机投资及逆境投资等;阿波罗、凯雷集团、战神擅长机遇信贷;KKR擅长举行由简单事情激发的卓殊时机投资。
邦际另类投资机构正在房地产投资范围的常用要领蕴涵杠杆收购、持有筹划、夹层融资、不良债权把持型收购、资产从新定位、非把持型股权/债权投资等(外3)。
另外,各另类机构往往选用区别的投资要领:黑石集团擅长举行杠杆收购及持有筹划等;阿波罗擅长夹层融资、不良债权把持型收购等;凯雷集团擅长举行资产从新定位及非把持型股权投资;KKR擅长简单事情引致的房地产卓殊时机投资;战神的房地产投资式样更像是另类信贷,擅长高级贷款、过桥贷款、夹层融资等;橡树血本用心于正在血本市集进步行贸易地产典质贷款援助证券投资等。
邦际另类投资机构另类信贷要领时时蕴涵高级贷款、次级债务、中心市集直接假贷、组织性信贷、高收益债、DIP融资、过桥融资等(外4)。
黑石集团、阿波罗、橡树血本都擅长举行高级信贷;阿波罗、凯雷集团、战神都擅长举行组织性信贷;阿波罗、KKR、战神、橡树血本都投资于高收益债。
另外,黑石集团还发放次级债务以及举行中心市集直接假贷;阿波罗另有DIP融资、过桥融资、非活动性卓殊时机投资等交易;KKR另有轮回信贷交易;橡树血本还擅长正在血本市集进步行可转换证券交易。
邦际另类投资机构通过正在不良资产范围深远而遍及的介入,不停拓展不良资产的内在和外延,不停拓荒不良资产投资的式样设施,进而完毕深远企业资产欠债外各个方面、横跨企业血本组织各个层面的资产众元修饰备,制造和提拔企业代价。
黑石集团从最首先的银行不良贷款收购逐步扩展到杠杆收购企业资产,再到不良证券投资,并正在2003年进入不良债权范围。
黑石集团正在不良房地产范围的投资调和了夹层债权投资、血本重组、遗留债权投资、上市股权及债券投资、优先股投资、赈济融资,以及典质贷款收购,并设立房地产卓殊时机投资基金正在公然市集和私家市集举行环球规模的非把持型债权收购和股权投资。黑石集团于2008年收购了擅长杠杆信贷交易的GSO血本公司,并将不良证券对冲基金整合到该平台,征战了黑石GSO,成为环球最大的另类信贷平台之一。产物蕴涵夹层基金、不良资产基金、众计谋信贷对冲基金、贷款典质证券(CLOs)和其他为客户量身定制的产物,向须要活动性或资产欠债外须要重组的企业供应赈济融资,收购陷入逆境的企业资产和因市集错配被过错订价的平常债权。
黑石集团(The Blackstone Group L.P.)创修于1985年,是邦际上最苛重的另类投资机构之一,其正在并购重组、房地产投资、企业运营等方面具有较强逐鹿上风。黑石集团正在企业代价创造及提拔方面做出苛重功劳。黑石集团僵持友情收购,珍惜公司运营,供应财政接头,器重代价提拔;用心与行业主导型企业互助,悉力于与被投资者征战永恒互助干系;僵持逆向投资思想,进入时点抉择引人赞美。黑石集团正在私募股权及并购接头交易的根基上渐渐扩展,发达了对冲基金、房地产基金、另类信贷等交易形式,将交易拓展至欧洲及亚太地域,并于2007年正在纽交所上市,成为束缚资产范围(AUM)最大的另类投资机构之一。
截至2021年第一季度,黑石束缚资产范围抵达了6488亿美元(约合42142亿群众币),高出前五大另类资产束缚公司中其余四位——阿波罗、凯雷集团、KKR、战神束缚资产范围总和的一半。黑石集团交易板块由房地产(RE)、私募股权(PE)、对冲基金(HFS)和另类信贷(Credit)四个别组成,个中,不良资产卓殊时机投资苛重聚会正在私募股权板块;除对冲基因交易束缚资产范围较小以外,总体来看,各项交易范围占比拟为平衡;总束缚资产范围复合伸长率高达40.7%。
截至2018岁晚,黑石集团资产总额289亿美元,远小于其4722亿美元的束缚资产范围。黑石集团持有资产苛重用于投资,并保有少量活动资金;苛重欠债原因于贷款;欠债与合股人血本数额相当。
黑石集团正在维系束缚资产范围赓续疾捷伸长的景况下,大幅缩减资产欠债程度,渐渐进步其轻资产运营功用,走正在一条轻资产高效运营的高质料发达道途上。2018年,黑石集团资产、欠债程度大幅低落。从资产端来看,正在投资和应收账款范围缩小的同时,持有基金中现金比例大幅低落;从欠债端来看,应付贷款及应付账款等大幅缩减,回购和议大幅提拔。
黑石集团净利润程度随市集地势转移存正在彰着晃动,且与美邦GDP同比转移景况类似,并提前于美邦经济周期一年驾驭。
黑石集团利润众来自私募股权(蕴涵不良资产卓殊时机投资)及房地产两个板块,2018年净利润总额152亿美元,处于利润下行阶段。
黑石集团基金持有限期约2至7年,均匀对外投资限期略高出3年,限期配合情况优异。黑石基金通过投资于百般经济体及二级市集,博得优异投资事迹,个中,黑石房地产伙伴及企业私募股权净内部收益率达15%(外 7),正在吸引稠密宁静投资者的同时,也为黑石带来更具代价的投资机遇。
黑石与稠密机构投资者,如投资银行、其他金融中介公司等维系永恒宁静互助干系,正在业务创造、资金召募、控制投资机遇、发生逾额收益等方面具有很强上风,具有相对较高的收入回报。美邦排名前50的公司和养老基金中,72%都正在黑石有投资,个中85%的投资者会赓续对黑石举行投资。
创立投资运营集团(Portfolio Operations Group),为所投资公司供应援助,改观运买卖绩,完毕代价最大化;
擅长大型和繁杂的业务形式,投资团队专业化才干较强。财政投资运输之星扶植其友情收购的行业口碑;
竞购办公物业投资信赖公司并疾捷分拆剥离再现其壮大的投资剖释才干;杠杆收购希尔顿环球客店凸显其代价创造及危急束缚才干。
运输之星是黑石集团第一个收购项目,该项目有用推论了“黑石集团是企业互助伙伴”这一理念,扶植了黑石集团“运营题目治理者”的口碑。
美邦钢铁集团(United States Steel Corp.)是一家集钢铁、能源和运输为一体的共同钢铁企业,兴办于1901年,曾把持美邦钢产量的65%,一度成为天下上最大的钢铁坐褥商和最大的公司。1986年,卡尔ž依坎向美邦钢铁集团发出标价为80亿美元的恶意收购要约,并已持有美邦钢铁集团近10%股份。举动美邦钢铁集团上市子公司,美邦钢铁陷入工人罢工潮3个月,钢铁产能低落,股价吃紧受挫。伊坎的收购要约使美邦钢铁集团不得不以变卖资产以回购个别股票等式样刺激股价上行。
美邦钢铁集团方案出售蕴涵铁途和船舶运输交易正在内的个别辅业资产,并寻求黑石助助。出于钢铁行业对原质料运输的吃紧依赖,美邦钢铁集团不指望完整丢失对其运输子公司的把持权,指望可以出售运输子公司高出50%股权给友情第三方,正在不进步运输用度条件下供应足够资金以坚持运输子公司平常运营。以是,互助主题落正在价值和公司处置两方面,黑石集团赢正在对公司处置的意睹上。
黑石集团剖释以为,收购钢铁企业运输子公司可得到永恒宁静收益。钢铁市集对运输的需求相对宁静。钢铁公司属周期性行业,利润随钢材价值震荡,而运输公司利润受钢材产量影响,假使钢材产量低落至20年内最低点并正在此程度上赓续两年,铁途与船舶运输部分依旧可能出入平均乃至赢余。
第一,征战融资子公司。黑石集团融资子公司须要总额为5亿美元的贷款或债券以举行杠杆收购。从行业角度看,钢铁行业是类型的周期性行业,子公司的初期融资手脚并不亨通。从企业自身情况看,美邦钢铁集团运输子公司资金流宁静,开发相对较新且保护较好,无需注入过众异常资金,杠杆收购存正在可以性。
第二,征战并购联盟。化学银行(Chemical Bank)愿为黑石集团供应5.15亿美元贷款,应许为黑石集团以后的并购项目供应扫数所需资金,并应许正在美邦钢铁集团利润程度回到罢工前状况的条件下,将利率低落0.5个百分点。另外,化学银行正在此次并购贷款中创始轮回贷款式样,即异常供应2500万美元资金,供黑石集团子公司随时提取。
第三,完毕杠杆收购。1989年12月,美邦钢铁集团和黑石集团协同组修运输之星控股有限公司(Transtar Holding L.P.),并注入美邦钢铁的铁途与船舶运营资产。黑石集团运用1342万美元自有资金,即全豹业务金额的2%得到运输之星51%的股权。美邦钢铁集团得到高出5亿美元现金用于股票回购,并以债券办法供应给运输之星1.25亿美元卖方单子举动融资助助。美邦钢铁集团以49%的股权一直正在预算、融资和发达计谋等方面享有和黑石集团平等的外决权。
黑石集团并购运输之星并非类型杠杆收购,而是杠杆化资产重组。重组之后,债务增进,股权组织获得从新铺排。
并购初期,黑石集团得到4倍于付出本钱的现金流,为从事其他并购交易供应活动性援助;业务告终两年后,黑石集团收回快要4倍于投资额的资金。1999年,黑石集团将运输之星末了一个别股权出售给加拿大邦度铁途公司(Canada National Railroad),总收益13.45亿美元,是最初投资额的26倍,年均回报率129.9%。
黑石集团正在运输之星项目中得到交易伙伴——化学银行。从运输之星收购首先,化学银手脚黑石集团并购交易供应赓续的资金援助。这种互助干系,使化学银行和黑石集团互相扶携,成为各自行业魁首。
区别于其他收购者的坚强把持步调,黑石集团更众采用循序渐进、友情商酌式样,为其获得优异行业口碑。正在收购运输之星后的第二年,黑石集团得到7个好像项目机遇。
助力企业辅业剥离是一条可能完毕双赢的旅途:完整的辅业剥离可能使资源得以从新装备;不完整的辅业剥离同样可能助力企业康健滋长。
黑石集团于2006年首先逐鹿收购办公物业投资信赖公司(Equity Office Properties,EOP),最终以387亿美元告成收购。
EOP兴办于20世纪80年代,以芝加哥地域为根基,正在17个都邑具有622栋苛重兴办。个中蕴涵芝加哥商品业务所总部大楼、纽约威瑞森大厦(Verizon Building),以及旧金山第一归纳广场(One Market Plaza Complex)。EOP股价赓续处于低位,并随2005年房地产代价走低而低落,纵使2006年房地产行业股票广博上涨,也无法挽回亏损。
地产投资信赖公司——道格拉斯-艾美特公司(Douglas Emmett,Inc.)以为EOP正在血本市集被吃紧低估,愿以4%的血本化率,相当于25倍的现金流,即EOP市值的2-3倍采办它。黑石集团也曾两次机合投资者竞价采办EOP,差别相合了加州政府雇员退息金方案基金(CalPERS)和波士顿地产公司(Boston Properties,Inc.),均未能告竣收购和议。
第一,作出开始订价。2006年9月,EOP把持人以为写字楼市集正处于过热状况,此时卖掉公司可为股东争取最高价值,黑石集团首先公然竞购EOP。开始,EOP拒绝给出订价,仅提出每股高于45美元的开始条件。11月,黑石集团以每股47.5美元,即蕴涵EOP欠债的总值356亿美元举动开始订价。
第二,开始告竣收购和议。黑石出价5天后,与EOP签定保密和议,被许可查看EOP蕴涵租赁岁月、租户名称等的内部账簿。黑石集团兴办了一个蕴涵内部剖释师和外部状师的团队对其举行突击梳理,证据业务可行性,并向EOP正式提出每股47.5美元的报价。EOP僵持每股再进步1美元,即总价进步至360亿美元,黑石集团赞助并开始告竣收购和议。
第三,敏捷举行债务融资。为收购EOP,黑石集团用5天工夫从贝尔斯登、美邦银行和高盛融资295亿美元。另外,这些银行赞助供应短期股权融资,黑石集团将正在出售EOP资产后以稍高溢价回购这个别股权。银行可能从短期股权投资中得到便宜,也可以由于黑石集团出卖挫折或EOP因资不抵债崩溃而接受必然危险。
第四,付出股权溢价并确定分袂费。业务和议订立前,黑石集团为股权收购付出了8.5%的股权溢价。EOP僵持为该和议定下2亿美元,相当于EOP市值1%的分袂费,这一价值彰着低于时时占标的公司市值2%-3%的分袂费圭臬,以不阻止其他竞价者一直报价。
第五,开展竞价之战。2007年1月,沃那众出价每股52美元,即380亿美元竞购EOP。然而,该报价存正在稠密瑕疵:最初,该报价的40%为沃那众股权;其次,沃那众尚未举行债务融资;再次,沃那众条件EOP正在业务告终前卖掉个别资产;末了,这笔业务能否获得沃那众股东赞助尚不确定。以是,沃那众此次报价不具有逐鹿力。
市集预期是黑石集团真正的逐鹿敌手。黑石集团高价收购EOP的新闻放出后,EOP股价疾捷上涨并高出黑石集团每股48.5美元的报价,这意味着少许投资者曾经以更横跨价买下EOP股票且不成以以低价出售给黑石集团。
2007年1月,黑石集团提出以每股53.4美元收购EOP,并指望进步分袂费至7亿美元,即EOP市值的3%。源委商酌,黑石集团赞助以每股54美元价值收购EOP,且分袂费仅5亿美元。
2007年2月,源委众轮竞价及磋商,黑石集团再次进步报价并条件增进分袂费。最终以每股55.5美元,即总价387亿美元收购EOP。
黑石集团采用杠杆收购形式,仅参加35亿美元自有资金,并购终了后EOP仍有320亿美元的欠债融资和35亿美元权力血本过桥融资。收购初期,因为贝尔斯登、美邦银行和高盛短期持有股权,仅享有50%股权;正在出售EOP个别资产并归还三家银行过桥融资贷款之后,完毕EOP残余资产的100%股权持有。
EOP良众地产位于非中央地带,导致公司总代价相对较低。黑石集团采用“整个收购”、“分拆出售”式样疾捷回现。收购一周之内,黑石集团告终EOP 190亿美元资产出售。2007年2-6月,黑石集团分拆出售EOP约929万平方米中的567万平方米,得到280亿美元投资回报,自持EOP 4个中央市集地产,差别位于纽约、波士顿、西洛杉矶以及旧金山海湾地域。
2007年美邦写字楼价值赓续上涨、不动产市集回报率不停低落。EOP个别房产于次贷危急前解决终了,黑石集团35亿美元股权投资增值为70亿美元,资产代价疾捷提拔。
外外看来,黑石集团仅仅是举行了一笔低买高卖、疾捷回现的短期股权投资,但不难联念,黑石集团正在介入竞购EOP之时,乃至正在竞购之前,就曾经为EOP的个别资产找好了下家。对待可以短期获益的项目须要对企业及行业的深远研讨、对市集音讯的矫捷缉捕和对危险的精细把控。
2007年7月,黑石集团通过杠杆收购,以260亿美元收购希尔顿环球客店集团(Hilton Worldwide),6年后希尔顿重返血本市集,黑石集团得到高额投资回报。
希尔顿客店(Hilton Hotels Corp.)是一家创立于1919年的跨邦客店束缚公司。1949年,希尔顿邦际从希尔顿客店中拆分出来,成为一家独立的子公司。2002年,希尔顿环球客店集团兴办,该公司具有、束缚或特许筹划众种品牌。2007年,黑石集团创造希尔顿品牌客店正在美邦邦内价值较低,个别旗下品牌客店尚未得到海外筹划许可证,存正在血本化运作和改观束缚等方面的投资机遇,具有较大代价提拔空间。
正在收购希尔顿环球的前一年,黑石收购了其联系公司——希尔顿邦际(Hilton International),该公司持有希尔顿海外品牌扫数权。
2007年,黑石私募股权并购基金、房地产基金以及其他投资者参加57亿美元,申请蕴涵德意志银行(Deutsche Bank)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、高盛(Goldman Sachs)、美邦银行(Bank of America)、几家对冲基金、债务基金和纽约联邦储存银行正在内的统共26个债权人的200众亿美元贷款,应用杠杆收购式样股权并购希尔顿环球客店集团,并购价为每股47.5美元,即总价260亿美元,共收购希尔顿环球旗下10个客店品牌,2800家客店,近50万客店房间。
投后不就,美邦发作次贷危急,信贷市集几近冻结,杠杆收购债务无法重组,也无法通过资产证券化式样得到活动性。2008年,跟着危急伸张至实体经济范围,旅业及客店行业赓续萎缩,希尔顿环球市值蒸发60亿美元。黑石集团选用束缚重组及血本运营双重要领对希尔顿集团举行投后束缚,告成超过金融危急。
第一,实时调动束缚层,踊跃践诺更改计划。黑石集团邀请克里斯ž纳塞塔(Chris Nassetta)掌握希尔顿环球客店集团CEO。纳塞塔践诺更改方案,将总部由加州比弗利山庄迁至弗吉尼亚州,调动高层束缚职员,进一步推动希尔顿环球的特许筹划权计谋并大幅缩减运营本钱。2008-2009年间,希尔顿环球每年新授权5万家特许筹划客店,交易规模拓展至土耳其、意大利南部和亚洲地域,现金流明显增进。
第二,践诺债务重组,低落欠债程度。2010年4月,希尔顿环球举行了债务重组,黑石集团通过再注资8亿美元债务的式样坚持希尔顿环球股价上行,总投资额抵达65亿美元;希尔顿环球用这笔资金以低于从来帐面代价54%的价值回购了18亿美元担保债务。
跟着美联储众轮量化宽松钱银策略的践诺,市集活动性逐步复原,信贷市集再度活泼,对待杠杆并购所需的200亿美元债务,黑石集团通过说服债权人赞助债务打折及个别债转优先股的重组步调,告成淘汰40亿美元债务。个中蕴涵纽约联邦储存银行把帐面代价3.2亿美元的希尔顿环球债务回售给希尔顿环球,正在得到个别储积款的同时接受1.8亿美元亏损。随后旅逛业强势反弹,希尔顿环球告成渡过筹划低迷功夫。
第三,踊跃应对诉讼,重视行业逐鹿。持有岁月,喜达屋(Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc.)指控希尔顿环球从喜达屋雇佣的两名司理偷盗了大方,并正在希尔顿环球CEO的默许下基于这些音讯协议了新的计谋步调与喜达屋展开逐鹿。
2010年12月,希尔顿环球与喜达屋告竣息争,希尔顿环球向喜达屋付出7500万美元现金;应许两年内不会拓荒喜达屋W客店好像客店。美邦联邦审查官终了视察。
通过扩展特许筹划权,低落运营本钱,低落财政杠杆等式样,希尔顿环球筹划和财政情况彰着改观。2012年,完毕买卖收入近100亿美元,净利润3.6亿美元,涨幅高达66%。2013年12月,希尔顿环球以每股20美元正在纽约证券业务所告成上市,筹资23.5亿美元,市值高出200亿美元,创下客店类企业上市融资新记实。希尔顿环球上市后,黑石集团持有其80%股权,代价高出140亿美元,希尔顿环球上市为黑石集团带来了近85亿美元、高出2.5倍的投资回报。
2014-2018年,黑石集团分12次渐渐清仓了希尔顿环球股票,蕴涵2014年出售给安邦保障的华尔道夫客店(2017年改为公寓)、2017年出售给海航的作价65亿美元占比25%的希尔顿环球股票,以及2018年希尔顿环球回购的1250万股。据彭博报道,彻底退出投资后易倍体育,黑石集团完毕约140亿美元利润。
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